Lakáspiac 2025 őszén – fordulópont vagy átmeneti fellélegzés?
Az idei ősz a lakáspiacon kettősséget hozott: miközben a tranzakciószámok mérsékelt élénkülést mutatnak, az árak többnyire stagnálnak, és a hitelezési piac is lassan éledezik, a bizonytalanság továbbra is jelentős. A kérdés az, hogy ez már valódi fordulópontot jelent, vagy csupán átmeneti fellélegzést a tél előtt, amelynek kimenetele a makrogazdasági környezet és a kormányzati programok alakulásán is múlik.
Tranzakciószámok: óvatos élénkülés
A Portfolio Ingatlan és az MNB friss jelentései szerint 2025 harmadik negyedévében a lakáspiaci forgalom enyhe növekedést mutatott, a tranzakciószámok 5–7 százalékkal emelkedtek az előző év azonos időszakához képest. Ez a bővülés ugyan nem látványos, de fordulatot jelezhet a 2023–2024-es mélyponthoz képest, amikor a piac történelmi alacsony szinten állt. A fővárosban a tranzakciók száma lassabban emelkedett, vidéken viszont több régióban érezhetőbb élénkülés történt, különösen a kisebb városokban és az agglomerációban. Az MNB szerint a forgalom növekedése mögött elsősorban az új kormányzati lakástámogatási programok és a kedvezményes hitellehetőségek állnak, amelyek sok vevőt vásárlásra ösztönöztek.
Árak: stagnálás az emelkedés árnyékában
Az árak alakulása jóval vegyesebb képet mutat. A HVG Ingatlan összesítése alapján Budapesten a használt lakások ára 2025 őszén átlagosan stagnált, míg néhány népszerű belvárosi kerületben még csökkenést is mértek. A vidéki nagyvárosokban ezzel szemben 2–3 százalékos emelkedés történt, amit részben az erős helyi kereslet, részben a befektetési célú vásárlások magyaráznak. Az új építésű lakások esetében több fejlesztő akciókkal és kedvezményekkel próbálja vonzóbbá tenni a kínálatot, ugyanakkor az építőanyag- és munkaerőköltségek miatt az árak lefelé már nem nagyon tudnak korrigálni. A reálértékben számolt árak az infláció miatt még mindig alacsonyabbak, mint a 2021–2022-es csúcsponton, ami arra utal, hogy a piac egyelőre nem tért vissza korábbi szintjére.
Hitelezés: lassú ébredés és állami beavatkozás
A lakáshitelezés továbbra is szűk keresztmetszet. Az MNB adatai szerint az új lakáshitelek volumene 2025 első félévében még mindig 15 százalékkal alacsonyabb volt az előző év azonos időszakához képest, bár az őszre ez a csökkenés mérséklődött. A bankok szigorúbb feltételekkel bírálják el a kérelmeket, magas önerőt és stabil jövedelmet várnak el, miközben a futamidők is rövidültek. A piaci kamatok ugyan mérséklődtek a 2023–2024-es csúcsokhoz képest, de még mindig magasak, így sok család elhalasztja a vásárlást.
Ebben a környezetben a kormány 3 százalékos kamattámogatott hitelprogramja jelentős élénkítő hatással bír. A program révén sok első lakásvásárló vagy fiatal család vált jogosulttá kedvezményes finanszírozásra, amely érdemben növelte a keresletet az utóbbi hónapokban. Szakértők azonban arra figyelmeztetnek, hogy a támogatás torzíthatja a piacot: a kedvezményes hitel miatt az eladók is feljebb árazhatják az ingatlanokat, így a program részben önmaga ellen dolgozhat. Emellett hosszú távon kérdéses, hogy a költségvetés képes lesz-e tartósan finanszírozni a piaci és a támogatott kamatok közti különbséget.
Fordulópont vagy átmeneti fellélegzés?
A lakáspiac jelenlegi állapota alapján nehéz egyértelmű fordulatról beszélni. A tranzakciók száma emelkedik, az árak a stagnálás után lassan élénkülhetnek, és a hitelezés is éledezik, de mindez erősen függ a kormányzati támogatásoktól és a globális gazdasági környezettől. Az infláció és a kamatszint alakulása, valamint az uniós források körüli bizonytalanság mind-mind kockázatot jelentenek a következő hónapokra. Ha a kedvezményes hitelek és a mérséklődő infláció együtt képesek fenntartani a bizalmat, a 2025-ös tél valóban egy új trend kezdetét hozhatja. Ha azonban a finanszírozási feltételek ismét romlanak, könnyen előfordulhat, hogy az idei ősz csak átmeneti fellélegzés volt a piac számára, és a mélyebb fordulat még várat magára.