78%-os alkuarány 2026 januárjában: erősödik a vevői pozíció a lakáspiacon

A 2026-os év eleje a lakáspiacon nem látványos fordulatot, inkább finom eltolódást hozott: a vevők alkupozíciója erősödni látszik. A Duna House (DH) 2026 januári adatai szerint az adásvételek 78%-a az irányár alatt zárult, ami emelkedés a 2025 elején mért 74%-hoz képest. Ezzel párhuzamosan a licitálások – vagyis amikor a vevő a hirdetett árnál többet fizet – aránya mérséklődött: 2025-ben 6,2% volt, 2026 januárjában pedig 5,8%. 

A két mutató együtt azt jelzi, hogy a piac „hőfoka” csökkent: kevesebb az olyan helyzet, amikor több vevő egymásra licitál, és több az olyan ügylet, ahol a vevő tárgyalási mozgástérrel indul. Szegő Péter, a Duna House szakértője szerint 2025-ben trendforduló rajzolódott ki a visszatérő befektetők és az állami támogatások élénkítő hatása miatt, 2026 elején azonban ezek a hatások mérséklődtek, a vevők pedig megfontoltabbá váltak. 

A háttérben több, egymással összefüggő piaci mechanizmus áll. Az egyik, hogy a korábbi drágulási hullám egy része beépült az eladói várakozásokba, miközben a vevők egyre szigorúbban vizsgálják az ár-érték arányt. A DH példaként említi a pesti panellakásoknál sokat emlegetett 1 millió forint/négyzetméteres szintet: ahol a hirdetési ár ezt a lélektani határt „túl magabiztosan” célozza, ott könnyebben nyílik tér az alkura. A másik tényező a kínálat: ahol több a hasonló ingatlan, ott a vevő könnyebben válogat, és kevésbé kényszerül gyors döntésre. 

Fontos ugyanakkor, hogy az alku nem egyenletesen oszlik el sem földrajzilag, sem ingatlantípus szerint. Budapesten belül is eltérő a kép: Budán alacsonyabb az átlagos alku mértéke (3,4%), míg Pesten magasabb (4,8%). Vidéken a DH adatai alapján közel 7% körüli az átlagos engedmény, ami már érdemi különbséget jelenthet egy családi ház vagy nagyobb lakás végső árában. 

A vidéki piac különösen érdekes 2026 elején, mert itt látszik a legnagyobb alkulehetőség – főleg a korszerűtlen, felújítást igénylő családi házaknál. A DH szerint ezeknél a 10–15%-os alku sem ritka. Ez részben abból fakad, hogy a felújítási költségek és a kivitelezési bizonytalanságok (anyagárak, szakemberhiány, időigény) a vevő szemében kockázati felárként jelennek meg: minél több a bizonytalanság, annál inkább „beárazza” a vevő a szükséges munkákat, és annál keményebben tárgyal. 

A városok közötti különbségek is beszédesek. Pécsen 2026 januárjában az ügyletek 88%-a alkuval zárult, és panel esetében is előfordulhat 10% feletti engedmény. A DH példája szerint egy Nagy Imre úti, felújítandó lakás ára 39 millió forintról 34 millióra csökkent a megállapodás során, ami nagyjából 13%-os engedmény. Debrecenben és Szegeden ezzel szemben 4–5% körüli alkumértékről számoltak be, Győrben pedig a téglalakásoknál akár 1–2% is lehet az átlagos engedmény – vagyis ott a piac feszesebb, az eladói pozíció erősebb.

Ingatlantípus szerint a panel továbbra is „szűk mozgásterű” termék: Budapesten jellemzően 1–3% körüli az alku, vidéken pedig többnyire legfeljebb 4% (Pécs kivételesebb eset lehet). A tégla lakásoknál már jobban szétválik a piac. A belvárosi, jó állapotú, azonnal költözhető ingatlanoknál – különösen, ha jó az elhelyezkedés és kevés a hasonló alternatíva – licit is előfordulhat. A felújítandó téglalakásoknál viszont 5–8% árengedmény is jellemző, ami arra utal, hogy a vevők a „kész” ingatlanokat prémiumként kezelik, a felújítandókat pedig kockázatosabb projektként. 

A két forrás összképe alapján 2026 januárjában nem arról van szó, hogy a lakáspiac összeomlana vagy hirtelen olcsóvá válna, inkább arról, hogy a tárgyalás visszakerült a folyamat középpontjába. Míg a korábbi időszakokban sok vevő a gyors döntés kényszere miatt kevésbé tudott alkudni, addig most – különösen vidéken és a felújítandó ingatlanoknál – a vevő gyakrabban érvényesítheti az érdekeit. A DH üzenete ebben a helyzetben egyszerű: nem érdemes automatikusan elfogadni az első árat, mert a statisztikák szerint az alku ma már nem kivétel, hanem a szabály. 

A következő hónapok kulcskérdése az lehet, hogy a kereslet mennyire marad megfontolt, illetve az eladók mennyire igazítják a hirdetési árakat a tényleges tranzakciós szintekhez. Ha a kínálat bővül, az alkuarány magas maradhat; ha viszont a jó állapotú, azonnal költözhető ingatlanokból szűk a választék, ott továbbra is kialakulhatnak licithelyzetek. A 78%-os alkuarány mindenesetre azt jelzi: 2026 elején a lakáspiacon a vevői racionalitás erősödik, és a „minden áron eladni” helyett egyre inkább a „reális áron megállapodni” logikája kerül előtérbe.

Forrás: Portfolio -  eredeti cikk linkje:  78 százalékos alkuarány: újra a vevőké az irányítás a lakáspiacon