Megfordult a lakáspiac? Egyre többen választják újra a panelt az új építésű lakások helyett

Az elmúlt hónapokban több piaci szereplő is arra figyelt fel, hogy bizonyos budapesti és nagyvárosi lakótelepeken látványosan nőtt az érdeklődés. Miközben az új építésű projektek árai sok helyen már a négyzetméterenkénti kétmillió forintos szintet közelítik vagy meghaladják, a panelek továbbra is lényegesen alacsonyabb belépési küszöböt jelentenek azok számára, akik saját otthont keresnek vagy befektetésben gondolkodnak.

A jelenség mögött több gazdasági és társadalmi tényező áll egyszerre. Az egyik legfontosabb az, hogy a magyar lakáspiacon egyre nagyobb lett az árkülönbség az új és a használt lakások között. Míg néhány éve egy új építésű ingatlan még sokak számára elérhető alternatívának számított, mára számos család számára egyszerűen túl drágává vált. A hitelkamatok ugyan már nem olyan magasak, mint a korábbi csúcspontokon, de a finanszírozási környezet még mindig óvatosságra készteti a vásárlókat.

Ebben a helyzetben a panelek egyik legnagyobb előnye az ár mellett a kiszámíthatóság lett. Sok lakótelepi lakás jó infrastruktúrával rendelkező környéken található, ahol elérhető a tömegközlekedés, iskola, bolt és egészségügyi ellátás is. Az elmúlt évek energetikai korszerűsítései – szigetelések, nyílászárócserék, távhőrendszerek modernizálása – pedig több helyen javították az ilyen lakások megítélését.

A magyar lakáspiacon régóta megfigyelhető egy sajátos pszichológiai jelenség is: sok vásárló hajlamos hosszú ideig kivárni abban a reményben, hogy az árak majd csökkennek. Az elmúlt időszak azonban inkább azt mutatta meg, hogy az új építésű lakások ára tartósan magas maradhat. Az építőanyagok drágulása, a munkaerőköltségek emelkedése és a fejlesztői finanszírozás nehézségei miatt kevés az esély arra, hogy rövid távon jelentősen olcsóbbá váljanak az új projektek.

Közben a panelek piaca más irányba mozdult el. A korábban sokszor lenézett lakótelepi ingatlanok ma már gyakran gyorsabban találnak vevőt, mint a drágább új lakások. Ennek egyik oka, hogy a vásárlók jelentős része ma már inkább kompromisszumot köt a lakás típusában, mintsem hogy túlvállalja magát hitelből. Egy jó állapotú panel sok esetben azonnal költözhető, miközben egy új építésű lakásnál még hosszú kivitelezési idővel vagy bizonytalan átadási határidőkkel is számolni kell.

A befektetők szempontjai is változnak. Korábban az új lakások kiadása számított a legbiztosabb választásnak, de a magas vételárak miatt egyre lassabban térülnek meg ezek az ingatlanok. A panelek ezzel szemben alacsonyabb bekerülési költség mellett sok esetben hasonló bérleti díjat tudnak produkálni, különösen a nagyvárosi környezetben vagy egyetemek közelében. Ez javítja a hozamokat, ami újra vonzóvá teszi a lakótelepi lakásokat a befektetők számára is.

Az állami támogatások és hitelprogramok szintén befolyásolják a piacot. Az otthonteremtési konstrukciók ugyan élénkítik a keresletet, de közben hozzájárulhatnak az árak emelkedéséhez is. A szakértők szerint az új támogatások bejelentése sok esetben gyors reakciót vált ki az ingatlanpiacon: a fejlesztők és az eladók gyakran előre beépítik az árakba a várható plusz keresletet. Emiatt azok, akik kedvezőbb árú lakást keresnek, sokszor inkább a használt piac felé fordulnak.

A panelpiac erősödése ugyanakkor nem jelenti azt, hogy az új építésű lakások iránt megszűnt volna az érdeklődés. Továbbra is sokan keresik a korszerű, energiahatékony otthonokat, különösen a magasabb jövedelmű rétegekben. Inkább arról van szó, hogy a magyar ingatlanpiac kettészakadni látszik: miközben egy szűkebb réteg továbbra is meg tudja fizetni a prémium kategóriás új lakásokat, a többség számára ismét a használt ingatlanok – köztük a panelek – jelentik a reális választást.

Az is fontos változás, hogy a fiatalabb vásárlók hozzáállása kezd eltérni a korábbi generációkétól. Sokak számára már kevésbé meghatározó presztízskérdés, hogy valaki panelben vagy új építésű társasházban él-e. Inkább az számít, hogy az adott lakás mennyire élhető, mennyire jó helyen van, és mennyire fenntartható a hosszú távú fenntartása.

A következő időszak egyik nagy kérdése az lehet, hogy ez az átrendeződés tartós marad-e, vagy csak átmeneti reakció a jelenlegi gazdasági környezetre. Ha az új lakások ára tovább emelkedik, miközben a bérek és a hitellehetőségek nem követik ezt az ütemet, akkor könnyen lehet, hogy a panelek tartósan visszaszerzik korábbi szerepük egy részét a magyar lakáspiacon.

Kép forrása: Pixabay – „Architecture Facade Window”

Forrás: Telex / G7 – Több nagyvárosban és fővárosi kerületben is összeért a panelek és az új lakások ára