Kiderült, melyek az ország legolcsóbb és legdrágább városai a lakóingatlanok piacán

A lakóingatlanok piacán időről időre újra kell rajzolni a térképet: mely települések számítanak olcsónak, melyek drágának, és hol gyorsul vagy lassul az áremelkedés. A zenga.hu 2026 első negyedévére vonatkozó, hirdetési (kínálati) adatokon alapuló összesítése szerint a rangsor élén továbbra is Budapest áll, de a drágulás tempója már nem olyan heves, mint egy évvel korábban. A portál ugyanakkor arra is felhívja a figyelmet, hogy a „legdrágább” és „legolcsóbb” címkék mögött többnyire lassan érő folyamatok állnak: a nagyobb átrendeződések ritkán történnek egyik negyedévről a másikra. 

Budapest a zenga.hu szerint 2026 első negyedévében is a legdrágább lakóingatlan-piac volt: az átlagos kínálati négyzetméterár 1,526 millió forint. A fővárosi éves áremelkedés üteme ugyanakkor lassult, 23%-ról 17%-ra, miközben országosan is mérséklődés látszik 21%-ról 18%-ra. Ez a kettős kép – magas árszint, de lassuló drágulás – jól illeszkedik ahhoz a tapasztalathoz, hogy a piac sokszor nem egyetlen irányba mozog: a szintek és a tempók külön is változhatnak.

Mit mutat a rangsor – és mit nem? 

A zenga.hu összeállítása kínálati árakból dolgozik, vagyis a hirdetésekben megjelenő négyzetméterárakat és azok változását összegzi. Ez fontos pillanatkép: azt mutatja meg, hogy az eladók milyen árszinten próbálják értékesíteni az ingatlanokat, és a hirdetési piac milyen irányba mozdul. Ugyanakkor a kínálati ár nem azonos a tényleges tranzakciós árral. A végső vételárat befolyásolhatja az alku mértéke, az ingatlan állapota, az elhelyezkedésen belüli mikrokörnyezet, a finanszírozási lehetőségek és az is, mennyi ideig marad a hirdetés a piacon. Emiatt a rangsort érdemes óvatosan értelmezni: inkább iránytű, mintsem végleges ítélet. Az időhorizont is számít. A 2026 első negyedévére vonatkozó adatok rövid távú elmozdulásokat ragadnak meg, amelyekből következtetni lehet trendekre, de a nagyobb, tartós átrendeződések jellemzően hosszabb idő alatt állnak össze.  

Legolcsóbb és legdrágább városok:

 A forrás alapján a legdrágább piac továbbra is Budapest, és a fővároson belül is jelentős különbségek látszanak. A zenga.hu szerint az V. és a XII. kerület a legdrágább, 2,244, illetve 2,231 millió forintos kínálati négyzetméterárral, miközben a XXIII. kerület a legolcsóbb 989 ezer forinttal. Ez a kerületi szórás arra utal, hogy még egy „egységesnek” gondolt piacon belül is több, egymástól eltérő részpiac működik. Vármegyei átlagban a zenga.hu adatai szerint Budapestet Somogy és Veszprém követi 1,077 és 1,056 millió forintos kínálati négyzetméterárral, a lista végén pedig Nógrád áll 329 ezer forinttal. A vármegyeszékhelyek között a portál szerint Debrecen vezet 1,054 millió forinttal, Szeged pedig 987 ezer forinttal a második. A gyorsabb éves áremelkedések kapcsán a zenga.hu városi szinten Szolnokot emeli ki, ahol a legnagyobb éves növekedést mérték, amit a portál inkább korrekcióként értelmez; hasonló jellegű ugrást Szekszárdon is láttak. Ez a megfogalmazás arra utal, hogy egy-egy látványosabb elmozdulás mögött nem feltétlenül „új korszak” áll, hanem lehet korábbi lemaradás, egyszeri kínálati összetétel-változás vagy a helyi piac sajátos, átmeneti reakciója is. A „legdrágább város” státusza tehát változékony lehet, de a nagyobb átrendeződések mégis inkább fokozatosak. Ahhoz, hogy egy település tartósan feljebb lépjen az ársorrendben, általában nem elég egyetlen negyedév: a keresletnek stabilan erősödnie kell, és ennek a hirdetési árakban is következetesen meg kell jelennie.

Mi mozgatja az árakat városonként? 

A lakóingatlanok iránti keresletet egy-egy nagyobb gazdasági beruházás vagy infrastrukturális fejlesztés érdemben élénkítheti, ami az árak emelkedésében is megjelenik. A logika egyszerű: ha egy térségben új munkahelyek jönnek létre, vagy bővül a foglalkoztatás, több háztartás keres lakhatást, és a kereslet nyomást gyakorol a kínálati árakra. A közlekedési és infrastrukturális fejlesztések hasonlóan hatnak, csak más csatornán. Egy jobb elérhetőségű városrész vagy agglomerációs kapcsolat csökkentheti az ingázás „költségét” időben és pénzben, így olyan területek is vonzóbbá válhatnak, amelyek korábban perifériának számítottak. A közlekedési csomópontok, a gyorsabb összeköttetések vagy a szolgáltatások bővülése a lakáskeresők szemében gyakran közvetlenül árazódik. A városrehabilitációs programok pedig a megítélésen keresztül dolgoznak. Ha egy környék rendezettebbé válik, javul a közterek minősége, nő a szolgáltatások elérhetősége, vagy csökkennek a korábbi negatív tényezők, az a kereslet összetételét is átalakíthatja. Ezek a folyamatok azonban ritkán azonnaliak: a beruházások előkészítése, kivitelezése és a „bizalom” felépülése jellemzően években mérhető, így az ársorrend átrendeződése is többnyire lassan fut ki.

Budapest külön eset: kerületi dinamika 

Néhány budapesti kerület éves árnövekedési üteme továbbra is az élmezőnyben van, még akkor is, ha a fővárosi drágulás átlagos tempója mérséklődött. Ez arra utal, hogy a budapesti piac nem egyszerre hűl vagy élénkül: kerületenként eltérhet, hol mennyire erős a kereslet, milyen a kínálat minősége, és mennyire „árazódott be” a lokáció. A főváros és a vidéki városok összevetésében ebből óvatosan az következik, hogy a magas árszint önmagában nem jelenti azt, hogy mindenhol azonos a növekedési potenciál. A budapesti kerületi különbségek és a vidéki városok eltérő pályái inkább azt mutatják: a helyi tényezők – munkaerőpiac, elérhetőség, fejlesztések – döntően befolyásolják, hol milyen gyorsan mozdulnak az árak.

Mit jelent mindez a lakásvásárlóknak és az eladóknak?

Vásárlói oldalról a zenga.hu adatai alapján érdemes nemcsak az aktuális rangsort nézni, hanem a mögöttes folyamatokat is: milyen beruházások érkeznek a térségbe, javul-e a közlekedés, és van-e olyan városrehabilitáció, amely középtávon átírhatja egy környék megítélését. Mivel a nagyobb átrendeződések többnyire fokozatosak, a döntésnél a hosszabb távú trendek sokszor többet mondanak, mint egyetlen negyedév. Eladói oldalról a lassuló országos és budapesti drágulási ütem arra figyelmeztet, hogy az áremelési várakozásokat érdemes a piac tempójához igazítani. Egy-egy helyi „ugrás” – mint amilyet a zenga.hu Szolnok és Szekszárd esetében említ – nem feltétlenül általános recept: a reális árazás továbbra is a helyi kereslet-kínálat és az összehasonlítható hirdetések alapján áll össze. Gyakorlati szinten mindkét oldalnak segíthet a helyi összehasonlítás: több, hasonló paraméterű hirdetés áttekintése, a környékadatok és fejlesztési tervek figyelése, valamint annak mérlegelése, hogy a kínálati ár és a tényleges alku között mekkora tér szokott lenni.

Forrás: Magyarnemzet - eredeti cikk linkje: Kiderült, melyek az ország legolcsóbb és legdrágább városai a lakóingatlanok piacán